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城市的生死劫——房價
發布時間:2014/4/12 11:28:22   來源:城市 房價  瀏覽:2731

城市人口過半,經濟發展的重心從工農業轉向現代服務業或第三產業。城市經營者將不得不面對城市的“生死劫”:一些城市將由于人口流入而膨脹,一些城市將由于人口外流而萎縮甚至衰亡。交通網和水資源會改變不同城市的相對優勢,一些城市的宜居屬性會上升,有的則下降。久而久之,中國的城市化布局將逐漸形成三級城市體系,其合理性評價標準在于稀缺空間資源的經濟效益最大化。

        城市的“生死劫”將體現為房價漲跌的分化。以代表性城市的住宅均價為中位數,一方面,越來越少的城市住宅均價高于中位數,其中金融中心城市的均價會遠高于中位數,其地標性頂級豪宅和辦公樓的價格將縮量飆升。另一方面,越來越多的城市住宅價格低于中位數,其中水資源不足或人口外流的城市會成為“鬼城鬼鎮鬼區”,房價一落千丈且無人問津。此時回首以往,人們會看到一個國家的樓市“金字塔”:從房價普漲到分化,再到不同城市的漲跌互見,具有升值潛力的投資性樓市日益縮窄。最后:天價與鬼城齊飛,癲狂與落寞同在。就業機會的減少和家庭財富的縮水讓人口加速流入中心城市,樓市投資的黃金定律因此轉變為:中心,中心,還是中心!

        城市的“生死劫”還體現為薪酬水平與經濟總量的分化。如中歐博爾捷的薪酬研究報告:2013年企業平均年薪在6萬元以上的城市有8個—北上廣深杭寧蘇甬,只有上海超過7萬元。企業平均年薪在4萬—5萬元區間的“二線城市”不到10個,有天津武漢成都重慶鄭州青島大連西安,此外還可加上無錫廈門三亞昆明拉薩等特色城市。上述20多個城市同時也是房價較高的城市。統計數字還證明:薪酬水平、平均房價與經濟總量之間有很高的相關性,三者的重合度高達90%以上。這也間接證明了此前提出的合理房價第三公式:單位空間的人口/財富之比。美國《外交政策》雜志的一篇文章標題為“中國經濟描述”,第一個結論就是35個城市約等于經濟總量的一半,其中北上深廣(含佛山)的國內生產總值占全國13.72%,若再計入外圍城鎮則占比更高。

        合理房價、合理的住宅體系與合理的城市化布局三者之間相互制約,共同決定著“人的城市化”。據此判斷,中國城市化可謂大局已定,未來10年城市人口將逐漸達到總計10億,區域分布將呈現“二八”格局:50%以上進入三大特大型城市群,30%左右進入二線中心城市,其余20%分布在若干中小城鎮。至中國城市化完成之時,三分之二以上的國土或將成為渺無人煙的“無人區”。而真正的挑戰是:如何經營、管理億萬人口級別的特大型城市群。

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